Từ đầu năm đến nay, nguồn cung, lượng giao dịch và giá cả tại thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều có biến động mạnh. Các chuyên gia dự báo, từ ngày 1/8 này, khi 3 luật liên quan đến lĩnh vực này là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ là cú hích giúp thị trường BĐS khơi thông, phát triển và có những bước tiến mới trong thời gian tới.
Hà Nội: Giá chung cư tăng cao vẫn ghi nhận sức mua lớn
Nghiên cứu CBRE Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, trong 6 tháng, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án và cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất kể từ năm 2020 đến nay.
Đáng chú ý, thúc đẩy bởi nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội thời gian qua ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt cả năm 2023. Theo số liệu của CBRE, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Theo số liệu được chuyên trang Batdongsan công bố, nhà riêng mới là phân khúc ghi nhận tăng giá mạnh nhất trong 6 tháng đầu năm 2024, tăng tới 32% so với đầu năm 2023. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm, nhiều người chuyển sang tìm kiếm nhà riêng ở cùng tầm giá từ 2 - 4 tỷ đồng, khiến giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh. Trong khi đó, giá đất nền, giá biệt thự và nhà phố tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 19%, 18% và 10%
Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, hiện giá bán chung cư Hà Nội trung bình đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2, chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP Hồ Chí Minh. Giá bán tăng gần 25% so với cùng kỳ năm ngoái. “Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao”, bà Dung cho biết.
Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1 - 2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 -2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.
Tuy nhiên, tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý I/2024 và đẩy lên đầu quý II, đến nay, mức tăng giá bán đã chậm lại ở con số hơn 22% so với cùng kỳ. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội hiện đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2. Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn.
Dự báo từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào hơn với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 dự kiến đạt gần 20.000 căn. Đây sẽ là lượng nguồn cung căn hộ mở bán mới cao nhất tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây. Với nguồn cung sơ cấp thời gian tới tiếp tục tăng, đà tăng mặt bằng giá bán thứ cấp dự kiến sẽ chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024 kỳ vọng tăng khoảng 22% so với cùng kỳ.
Còn trên thị trường BĐS gắn liền với đất tại Hà Nội, nhìn chung không có nhiều biến động về nguồn cung, với số căn mở bán mới hạn chế trong nửa đầu năm. Tổng số căn mở bán mới trong nửa đầu năm 2024 đạt gần 300 căn. So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung mới nửa đầu năm nay tại Hà Nội đã giảm gần 80%. Cho đến hiện tại, nguồn cung mới tại Hà Nội đang dần có sự cải thiện. Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp BĐS gắn liền với đất ở Hà Nội duy trì đà tăng ở mức giá bán sơ cấp trung bình đạt 202 triệu đồng/m2, tăng 4% so với cùng kỳ năm 2023.
TP Hồ Chí Minh: Thị trường trở lại quỹ đạo, thanh khoản tích cực
Theo nhận định của các chuyên gia và thống kê thực tế từ các công ty, tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong nửa đầu năm 2024 vẫn còn hạn chế, chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2023. Số lượng căn hộ bán được đạt 80% so với cùng kỳ, với trên 1.700 căn hộ. Có thể thấy, do nguồn cung mới hạn chế nên các dự án có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán tốt.
Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng khan hiếm tại TP Hồ Chí Minh, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km. Hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP Hồ Chí Minh đều đã được bán, nguồn cung mới chủ yếu được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP Hồ Chí Minh. Dự kiến đến năm 2026, TP Hồ Chí Minh sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng.
Các nghiên cứu chỉ ra, với đà tăng giá trên thị trường sơ cấp và các dự án điều chỉnh giá bán sơ cấp cao hơn giá chào bán các giai đoạn trước, thị trường giá bán thứ cấp chung cư TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng 3% so với cùng kỳ. Các khu vực xa trung tâm, có nguồn cung căn hộ nhiều, bị cắt lỗ trong thời gian trước cũng giờ đã ghi nhận giá chào bán thứ cấp tăng 2% - 3% nhờ các thông tin tốt về hoàn thiện, khai trương tiện ích mới trong dự án.
Nhận định về nửa cuối năm 2024, các công ty BĐS cho rằng, với khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới trong năm 2024, giá sơ cấp chung cư tại TP Hồ Chí Minh dự kiến tăng khoảng 5%, góp phần thu hẹp khoảng cách giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Nguồn cung nhà giá rẻ ở TP. HCM ngày cảng trở nên khan hiếm
Đối với thị trường nhà thấp tầng xây sẵn tại TP Hồ Chí Minh, do nguồn cung tương lai hạn chế, các chủ đầu tư có sản phẩm chào bán trong thời gian tới có xu hướng đẩy giá bán sơ cấp lên cao. Dự kiến giá sẽ tăng 20% theo năm trên thị trường sơ cấp và tăng 4% theo năm trên thị trường thứ cấp trong năm 2024.
Dự đoán về thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024, bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ phân khúc cao và bất động sản gắn liền đất dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 3.800 căn và 800 căn mới. Nhu cầu nhà ở sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn. “Có thể thấy, thị trường đã xuất hiện động thái người mua tranh thủ xuống tiền trước khi mặt bằng giá có thể thay đổi mạnh kể từ thời điểm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có hiệu lực kể từ ngày 1/8”, bà Trang Lê cho biết.
Về câu chuyện này, ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, khả năng giá địa ốc sẽ tăng cao sau khi các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực. Trong đó, phân khúc đất nền sẽ bị tác động mạnh nhất do chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.
Các chuyên gia kinh tế nhận định, mặc dù giá bất động sản tăng, thị trường vẫn đang phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Hiện nay, phần lớn các giao dịch đều tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu thực tế, thay vì đầu cơ. Khi 3 bộ luật mới có hiệu lực, xu hướng bền vững của thị trường bất động sản sẽ càng được củng cố và có nhiều cơ hội phát triển. Dù là căn hộ, nhà đất, nhà mặt phố hay đất nền, chỉ cần là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thì sẽ đón nhận làn sóng hồi phục đầu tiên và vững chắc.
Nguồn: Theo VTV Đài truyền hình Việt Nam