Các nhà đầu tư thành công trên thế giới thường chia sẻ rằng không nên đặt cảm xúc vào quá trình ra quyết định đầu tư. Bất kể bạn đang đầu tư thị trường chứng khoán hay bất động sản, hãy xem cảm xúc như sợ hãi, thiếu kiên nhẫn, hy vọng hay tham lam,… là kẻ thù lớn nhất của mình.
Cảm xúc chi phối quyết định đầu tư như thế nào?
Theo một cuộc nghiên cứu thực tiễn trong tâm lý học chỉ ra rằng những cảm xúc trong vô thức đóng vai trò quan trọng trong việc ra quyết định. Cảm xúc sẽ tạo ra các tín hiệu sinh lý mà chúng ta thường gọi là “linh cảm” và thúc đẩy não bộ hướng đến một quyết định cụ thể.
Trong thực tế, điều này đã được chứng minh rất rõ trong các cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Hầu hết hành vi của các nhà đầu tư tại thời điểm đó đều bộc lộ sự thiếu kiến thức và yếu kém về mặt tâm lý. Họ hầu như không có khả năng tách bản thân ra khỏi những cảm xúc tiêu cực khi mọi việc trở nên khó khăn.
Các nhà đầu tư bất động sản đã ôm giá đỉnh trước khi thị trường sụp đổ. Một loạt các cảm xúc trong vô thức lần lượt xuất hiện, từ tiếc nuối, lo lắng nhanh chóng đổi chế độ sang trạng thái sợ hãi đã tác động đến quyết định của nhóm nhà đầu tư, khiến mọi người quên mất cơ hội bắt đáy thị trường.
Ngoài ra, trong thị trường bất động sản hiện nay, phần lớn các kế hoạch đầu tư cá nhân đều dễ gặp thất bại bởi một nguyên nhân lớn là: sự thiếu kiên nhẫn. Thay vì tập trung vào cuộc chơi dài hạn bền vững, họ thường mua quá sớm hoặc bán vội mà không quan tâm đến thời thế hay tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
Theo một cuộc khảo sát từ trang tài chính cá nhân Magnify Money cho thấy, các nhà đầu tư không nên để cảm xúc hoặc sự bốc đồng thúc đẩy lựa chọn đầu tư của mình. Cụ thể, có đến 58% người tham gia khảo sát cho rằng danh mục đầu tư của họ có mức lợi nhuận tốt hơn khi chỉ số cảm xúc bị loại khỏi phương trình đầu tư. Tuy vậy cũng có đến 47% người cho biết rất khó để giữ một “cái đầu lạnh”.
“Gen Z và Millennials là những thế hệ thường xuyên gặp rắc rối khi đầu tư bởi họ có ít kinh nghiệm trên thị trường. Những quyết định cảm tính và bốc đồng là nguyên nhân khiến những nhà đầu tư trẻ tuổi khó có được chiến lược đầu tư đúng đắn”, trang Magnify Money cho biết.
Những chiếc “bẫy” cảm xúc trong đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản theo “tâm linh mách bảo”
Trong bất động sản, nhà đầu tư thường bị cuốn hút bởi những điều họ kỳ vọng, thay vì những thứ thị trường cần.
“Tôi nghĩ là cái gì mắc nhất sẽ mang lại lợi nhuận cao nên tôi dồn tiền đầu tư bất động sản hạng sang”.
Dẫu cho các loại hình bất động sản thường có những sắc thái riêng, nhưng hầu hết các quy tắc đầu tư vẫn không thay đổi bất kể ở thị trường nào. Cũng tương tự như các kênh đầu tư khác, việc dồn trứng vào một rổ hay trò đánh cược “được ăn cả ngã về không” luôn được các chuyên gia cảnh báo tránh xa. Bởi một khi nguồn tiền đều dồn hết vào một giỏ đồng nghĩa với rủi ro đang tập trung ở một chỗ. Nếu thị trường trở nên khó khăn sẽ hạn chế tính thanh khoản và nhà đầu tư sẽ không thể thoát hàng kịp thời.
“Sắp tới tôi nghe nói có cầu vượt xây ở đây. Chắc chắn đất ở khu vực này sẽ tăng giá”.
Một trong những đặc trưng của bất động sản là giá thị trường thường biến động theo thông tin quy hoạch cơ sở hạ tầng. Tuy vậy, giá trên thị trường phản ánh theo cả thông tin chính thống lẫn không chính thống và phản ánh theo kỳ vọng số đông nhà đầu tư. Do đó các chuyên gia bất động sản vẫn thường khuyên nhà đầu tư cần tỉnh táo và kiểm chứng những thông tin này trước khi đầu tư.
Sự kỳ vọng không có gì xấu nhưng để đầu tư bất động sản thành công, nó đòi hỏi nhà đầu tư phải nghiêng nhiều hơn về mặt lý trí. Trong đó, kiến thức chuyên môn về tài chính, quy hoạch, kỹ năng thẩm định,… là một trong những “vị cứu tinh” giảm mức độ rủi ro cho các nhà đầu tư, đặc biệt là người vừa bắt đầu tham gia thị trường. Khi hiểu rõ về đối tượng đầu tư và đi kèm với kỳ vọng thì khoản đầu tư mới thực sự đạt hiệu quả bởi giá hiện tại chỉ là sự phản ánh của thị trường nhưng giá tương lai lại dựa trên kỳ vọng.
Cần làm gì để thay đổi?
Thay vì chỉ ngồi kỳ vọng, nhà đầu tư có thể tự đặt câu hỏi về loại hình bất động sản sắp đầu tư. Câu hỏi và câu trả lời càng chi tiết sẽ giúp nhà đầu tư càng hiểu kỹ về đối tượng đầu tư của mình.
Kỳ vọng: “Tôi nghĩ là cái gì mắc nhất sẽ mang lại lợi nhuận cao nên tôi dồn tiền đầu tư bất động sản hạng sang”
Những câu hỏi về đối tượng đầu tư:
“Thanh khoản trong thị trường bất động sản hạng sang như thế nào?”
“Mức sinh lời của loại hình này có đủ để tôi thanh toán gốc lãi vay ngân hàng không?”
“Tôi có thể cho thuê bất động sản này không?”
“Tỷ suất ROI mỗi năm đạt được là bao nhiêu?”
Lo sợ bỏ lỡ “miếng ngon”
Một số nhà đầu tư mãi mãi không dám khởi đầu cho hành trình đầu tư của mình vì họ sợ sau khi mình xuống tiền lỡ như lại có vài thương vụ tốt hơn ở đâu đó. Và họ quyết định xem tới xem lui, chờ…và lại chờ.
Nhưng bạn biết không, trong đầu tư thời gian chính là vàng bạc. Do đó thay vì suy nghĩ trì hoãn đầu tư, bạn cần tính toán số tiền mình đã mất (chi phí cơ hội) trong cả năm trời chỉ vì chờ thương vụ khác tốt hơn.
Số đông mua gì, tôi mua nấy
Nỗi sợ bỏ lỡ (FOMO) khiến nhiều nhà đầu tư chạy theo số đông trước khi bình tĩnh phân tích các tiêu chí cơ bản như: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, tỷ suất sinh lời. Theo giới phân tích, đầu tư lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro lớn. Việc chạy theo đám đông có thể dẫn đến tình trạng giá bất động sản tăng vượt khỏi giá trị thực, đến một thời điểm nhà đầu tư phải chịu cảnh “đu đỉnh”, thua lỗ hoặc các hậu quả nặng nề khác.
Theo Gustave Le Bon, cha đẻ thuyết tâm lý học đám đông cho rằng, tâm lý đám đông là bản năng và hoạt động vô thức. Vì thế, dù là nhà đầu tư mới, nghiệp dư hay chuyên nghiệp cũng khó tránh khỏi việc bị cuốn vào vòng xoaý của đám đông, đặc biệt khi thị trường biến đổi không ngừng.
Tuy vậy, việc nhận định thị trường đang đi theo hiệu ứng đám đông không khó. Bởi đám đông thường hành động theo bản năng, không theo quy tắc và có xu hướng lặp đi lặp lại. Khi đám đông có cùng suy nghĩ, tạo nên những hành động giống nhau sẽ dễ hình thành sự tăng trưởng quá mức trên thị thường, điển hình như giá thị trường tăng vọt do được giao dịch nhiều lần bởi người mua và người bán.
Điểm khó nhất trong tình huống này là sự cám dỗ khi giá bất động sản tăng vượt trội và nỗi sợ hãi bỏ lỡ. Liệu rằng nhà đầu tư có đủ can đảm tách mình ra khỏi đám đông để nhận biết “bẫy” và hành xử độc lập hay không? Để làm được điều này, nhà đầu tư cần tránh bị cảm xúc chi phối, sử dụng kiến thức, tính toán hợp lý, xuống tiền đúng vị trí, đúng thời điểm.
Hào hứng gom hàng vì có chương trình khuyến mãi khủng
Nhà đầu tư sẽ khó kiềm lòng trước các chiêu marketing mua nhiều để nhận chiết khấu cao, khuyến mại nội thất trị giá hàng trăm triệu, tặng xe hơi khi mua nhà.
Trước những món quà khủng hấp dẫn, không phải nhà đầu tư nào cũng nhận ra mình đang đứng cạnh bờ vực của rủi ro. Trong đó rủi ro kinh điển phải nhắc đến là có rất nhiều dự án sau khi huy động được tiền liền tiếp tục "đắp chiếu", không triển khai, hoặc chậm tiến độ kéo dài hàng chục năm trời.
Do vậy, nhà đầu tư cần thận trọng đối với các dự án có tặng kèm quà tặng và lãi suất ưu đãi bằng cách tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, năng lực của chủ đầu tư và cân nhắc về tiến độ dự án trước khi quyết định xuống tiền.
Sợ bị “hớ” giá
Với đa số nhà đầu tư, bất động sản là tài sản cả đời tích góp được do đó họ rất dễ lo lắng liệu mình có bị mua hoặc bán “hớ” giá hay không. Đặc biệt, giá thị trường bất động sản cũng biến động khó đoán do vị trí và diện tích không đồng nhất. Bên bán cũng chào giá theo cảm tính, đôi khi là bị “ngáo giá” nên nếu không có phương pháp khảo sát thị trường, sàng lọc thì nhà đầu tư mua hớ bạc tỷ là chuyện bình thường.
Cực chẳng đã, nếu lo sợ quá thì thôi cứ giữ lại đến đúng thời điểm mới bán. Thế nhưng sự chần chừ quá lâu lại khiến một thời điểm “vàng” bị bỏ lỡ.
Vậy làm thể nào để nhận biết bất động sản đang có giá tốt và tránh bị mua "hớ"?
Theo một chuyên gia bất động sản khuyên muốn biết được một bất động sản có giá tốt hoặc mình có mua "hớ" hay không, nhà đầu tư phải tìm những sản phẩm tương tự để so sánh. Ví dụ như tìm trên mạng để khảo sát xem giá bình quân của khu vực mình đang nhắm tới đang là bao nhiêu. Từ đó có thể biết giá mình được chào bán là mắc hay rẻ. Do đó nhà đầu tư phải liên tục quan sát thị trường trực tiếp lẫn gián tiếp chứ không có cách nào khác.
Đối với phân khúc nhà phố, các chuyên gia cũng chỉ bí quyết giúp người mua tránh bị "hớ". Theo đó, người mua nên đi xem ít nhất 3 lần, trên 10 căn nhà phố rồi hãy bắt đầu nghĩ đến việc ra quyết định mua tài sản.
Tóm lại
Có thể nói trong quá trình đầu tư, người mua/ người bán khó có thể tách biệt cảm xúc ra khỏi quá trình giao dịch mua bán bất động sản. Bởi cảm xúc vốn dĩ là cơ chế tự nhiên của con người do đó chúng ta cũng không cần phải chối bỏ chúng hoàn toàn. Thay vì vậy, hãy để tư duy của mình tiếp cận những thông tin chính xác, bài toán tối đa hoá lợi nhuận,… Khi lý trí dẫn đường, cảm xúc sẽ tự động được tiết chế ở cường độ thích hợp.
Nghe có vẻ dư thừa nhưng Klontz – thành viên Hội đồng Sức khoẻ Tài chính Đầu tư của CNBC cho biết, việc thực hiện các bài tập hít thở sâu thực sự có tác dụng khi đứng trước những quyết định đầu tư quan trọng.