Theo thống kê, tại Việt Nam, trong 10 tháng đầu năm 2022 chỉ diễn ra 12 thương vụ M&A, với 4 thương vụ liên quan đến mảng công nghệ; còn lại là các thương vụ liên quan đến dự án khí đốt, thương mại điện tử, logistics…
Mặc dù số lượng thương vụ M&A có giảm sút nhưng thị trường M&A Việt Nam được đánh giá là một thị trường an toàn, hấp dẫn, giàu tiềm năng để tạo ra những cơ hội mới.
Trao đổi với Reatimes, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, năm 2023 được kỳ vọng sẽ là một năm hứa hẹn với thị trường M&A tại Việt Nam, khi ngày càng ghi nhận nhiều nhu cầu thực từ các chủ đầu tư chuyên nghiệp trên thế giới với bất động sản tại Việt Nam.
Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 về thu hút FDI
PV: Nhìn lại hoạt động M&A toàn cầu và tại Việt Nam năm 2022, ông có đánh giá gì?
Ông Matthew Powell: Trong năm 2022, sự ảnh hưởng của đại dịch, cuộc chiến tại Ukraine, khủng hoảng năng lượng, lạm phát và các chính sách thắt chặt tiền tệ đi kèm với biến đổi khí hậu đã tác động khá lớn tới niềm tin đầu tư trên toàn cầu.
Dữ liệu sơ bộ từ nghiên cứu Savills Impacts cho thấy, hoạt động đầu tư trên toàn cầu trong năm 2022 đã giảm 26% so với năm trước đó. Theo đó, điểm thanh khoản tại 155 thị trường được ghi nhận trên toàn cầu trong quý III/2022 đã giảm 97% so với quý trước.
Tuy nhiên, thị trường đầu tư toàn cầu cũng được kỳ vọng sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2023, nhờ triển vọng kinh tế và tiến trình bình thường hóa. Về khẩu vị đầu tư, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các chiến lược gia tăng giá trị cho bất động sản, chẳng hạn như cải tạo, tái đầu tư hoặc tập trung vào các khoảng trống nguồn cung để đạt được lợi nhuận cao hơn.
Ở Việt Nam, ngành bất động sản tiếp tục là một phần quan trọng trong thị trường M&A khi có rất nhiều giao dịch diễn ra từ các nhà đầu tư Việt Nam và giữa các bên nước ngoài. Bối cảnh tín dụng hạn chế và thị trường trong nước thiếu vốn sẵn có đã thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư cũng như vốn nước ngoài vào Việt Nam.
Thực tế cho thấy các nhà bán lẻ quốc tế vẫn có niềm tin rất lớn vào thị trường Việt Nam. Một số thương hiệu xa xỉ và cao cấp mới như: Berluti, Cartier, Victoria’s Secret, Urban Revivo… đang bước vào thị trường. Trong khi đó các chuỗi bán lẻ lớn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Emart, Central Group… cũng đẩy mạnh quá trình mở rộng.
Mặc dù các nhà đầu tư quan tâm rất lớn đến các thương vụ M&A tại Việt Nam, nhưng thực tế trong năm 2022, hoạt động M&A đang bị kìm lại bởi một số thách thức chính. Ví dụ, các dự án phát triển tiếp tục gặp nhiều khó khăn xoay quanh việc quyết toán tiền sử dụng đất, xác định tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận và phê duyệt quy hoạch khác, khiến cả bên mua và bên bán đều gặp khó khăn trong việc hoàn tất một giao dịch M&A. Nhưng một khi những vấn đề này được giải quyết, thị trường M&A sẽ sôi động hơn một cách đáng kể.
Về mặt tích cực, chúng tôi ghi nhận trong lĩnh vực công nghiệp, các hoạt động M&A diễn ra mạnh mẽ. Đặc biệt, chúng tôi nhận thấy rất nhiều nhà đầu tư quan tâm đến các lĩnh vực ngách như trung tâm dữ liệu và kho lạnh. Xu hướng này đang được thúc đẩy bởi các yếu tố xung quanh Luật An ninh mạng, nhu cầu cầu lưu trữ dữ liệu, sự phát triển của thương mại điện tử và tăng trưởng chi tiêu của người tiêu dùng ở Việt Nam.
PV: Vậy từ đầu năm 2023 đến nay, hoạt động M&A tại Việt Nam có diễn biến ra sao, và các ngành, lĩnh vực nào đang thu hút hoạt động M&A, thưa ông?
Ông Matthew Powell: Năm 2023 được dự báo sẽ chứng kiến sự trỗi dậy của nhiều lĩnh vực mới và là thời điểm cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng.
Theo đó, các nhà đầu tư đang quan tâm đến các lĩnh vực như thị trường tiêu dùng, dịch vụ tài chính, công nghệ truyền thông, năng lượng tái tạo, chăm sóc sức khỏe, logistics và giáo dục…
Hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ tăng trưởng nhanh nhờ vào làn sóng chuyển đổi số kết hợp với đổi mới sáng tạo; sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu trong nước khiến thị trường tiêu dùng trở nên rất tiềm năng và xu thế xanh hóa năng lượng đang làm cho thị trường năng lượng của Việt Nam trở nên hấp dẫn.
Theo ghi nhận, trong 3 tháng đầu năm, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về thu hút FDI với tổng vốn đầu tư gần 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Tôi kỳ vọng dòng vốn FDI dồi dào sẽ tiếp tục hướng tới thị trường bất động sản Việt Nam trong phần còn lại của năm nay. Trước tình hình các công ty bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với một vài khó khăn nhất định, nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư nước ngoài đã bắt đầu thực sự quan tâm và nghiên cứu thị trường bất động sản một cách chặt chẽ hơn, cụ thể đối với các phân khúc thương mại, công nghiệp, đồng thời cả nhà ở và khách sạn.
Hiện nay, bộ phận Tư vấn đầu tư của chúng tôi đang tiếp nhận rất nhiều yêu cầu tư vấn từ khách hàng, đặc biệt là bên bán. Họ là những chủ tài sản đang tìm cách huy động vốn trong thời điểm việc tiếp cận khoản vay từ ngân hàng trở nên khó khăn.
Chúng tôi nhận thấy, hiện nay các nhà đầu tư nước ngoài đang có mong muốn đầu tư lĩnh vực bất động sản rất cao là Nhật Bản, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc)... Đây được xem là cơ hội để họ có thể làm việc với các chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản trong nước để tiếp cận và mở rộng các dự án cũng như quỹ đất.
Ngoài ra, sức hút của lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục thúc đẩy hoạt động M&A trong phân khúc bất động sản công nghiệp. Những tài sản như trung tâm dữ liệu và kho lạnh sẽ trở thành điểm sáng.
Nắm bắt thời cơ để tái định vị tăng trưởng
PV: Thưa ông, trong bối cảnh hiện nay và cả những năm tiếp theo, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần nắm bắt xu hướng gì?
Ông Matthew Powell: Các chủ đầu tư trong nước nên có tầm nhìn dài hạn tận dụng sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài để giải quyết những khó khăn trước mắt về vốn, đồng thời tái định vị để tăng trưởng ổn định trong dài hạn.
Tuy nhiên, do có nhiều khó khăn trong quá trình cấp phép, phê duyệt thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng nên việc chốt giao dịch có thể mất nhiều thời gian hơn. Điều quan trọng lúc này là các chủ đầu tư trong nước cần làm việc cùng những đơn vị tư vấn chuyên nghiệp với nhiều kinh nghiệm để hoàn tất giao dịch trong khoảng thời gian ngắn nhất có thể.
Thêm vào đó, thị trường sẽ ngày càng ghi nhận được nhu cầu thực từ các chủ đầu tư chuyên nghiệp trên thế giới với bất động sản tại Việt Nam. Các chính sách pháp lý được minh bạch hóa và các ưu đãi đầu tư được Chính phủ đưa ra đối với doanh nghiệp nước ngoài đã mở rộng các cơ hội cho các nhà đầu tư quốc tế gia nhập thị trường.
Việc các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường theo hình thức M&A sẽ thúc đẩy tạo ra sân chơi minh bạch, nơi chủ đầu tư trong và ngoài nước có thể cạnh tranh công bằng về địa điểm, marketing và khách hàng đầu cuối. Các nhà đầu tư quốc tế thường có quy trình đầu tư và tìm hiểu thị trường chặt chẽ, từ đó tạo nên một thị trường công bằng và minh bạch, đặc biệt cho những đối tượng quan trọng nhất của thị trường là người tiêu dùng, người sử dụng cuối cùng và những người có nhu cầu ở thực.
Sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế cũng sẽ tạo thêm tính cạnh tranh, bắt buộc các chủ đầu tư trong nước hoàn thiện hơn về chất lượng sản phẩm để có thể có những dự án với giá trị tốt.
PV: Trong năm 2022, số thương vụ M&A tại Việt Nam có dấu hiệu suy giảm, đặc biệt vào giai đoạn cuối năm. Vậy, để thị trường M&A tại Việt Nam bứt phá mạnh và đạt một tầm cao mới thì vẫn cần những điều kiện gì?
Ông Matthew Powell: Hiện tại, bên bán có sự quan tâm rất lớn đến hoạt động M&A do những hạn chế về tín dụng vào thời điểm hiện tại, khó tiếp cận các khoản vay. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư trong nước vẫn còn đối mặt với nhiều rào cản xung quanh quá trình phê duyệt quy hoạch và khả năng ra mắt các dự án mới, đặc biệt là các dự án khu dân cư. Cùng lúc đó, "bóng ma" lãi suất cao không chỉ có ở Việt Nam mà bao trùm nền kinh tế toàn cầu. Điều đó đã tác động không nhỏ đến chi phí kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, sẽ có nhiều người bán nhằm huy động vốn thông qua bán tài sản. Các hình thức M&A có thể kể đến như bán cổ phần dự án hoặc bán toàn bộ, bán quỹ đất hiện có hay bán bất động sản đang hoạt động như tòa văn phòng hoặc khách sạn. Có thể nói, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư liên quan đến M&A tăng cao cùng nhiều chủ tài sản có nhu cầu bán là động lực thúc đẩy hoạt động và tín hiệu tích cực về cơ hội thành công của các thương vụ M&A từ nay đến hết 2023.
Ở bức tranh rộng hơn, nhu cầu và sự quan tâm sâu sắc của các nhà đầu tư đối với Việt Nam vẫn rất mạnh mẽ. Việt Nam vẫn là thị trường hấp dẫn nhất tại Đông Nam Á với những nền tảng thu hút đầu tư tiềm năng. Bởi, Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố vĩ mô hấp dẫn cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư. Xét về các yếu tố vĩ mô, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng một cách ổn định và bền vững so với các quốc gia trong khu vực.
Tiếp đó, cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông phát triển tại Việt Nam giúp hàng hóa lưu thông. Việc di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn. Trong năm 2020, Việt Nam đã dành khoảng 6% GDP để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, với các dự án đường bộ, đường sắt, sân bay, cảng biển và các dự án khác nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế. Con số này chỉ bao gồm những khoản đầu tư của Chính phủ, mà chưa tính đến những khoản đầu tư tư nhân. Điều này đóng vai trò như một động lực "lan tỏa", mang lại nhiều cơ hội phát triển sang các khu vực vệ tinh. Từ đó, các doanh nghiệp FDI có thể mở rộng quy mô đầu tư, thay vì chỉ tập trung tại các trung tâm lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Ngoài ra, đặc điểm dân cư cũng là một khía cạnh đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của nguồn vốn ngoại quốc. Cụ thể, quốc gia sở hữu lực lượng lao động trẻ và dồi dào cùng chi phí nhân công cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Hơn thế nữa, tốc độ đô thị hóa cao cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội, mở ra tiềm năng phát triển nhiều dự án khu đô thị mới.
Các nhà đầu tư sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư phù hợp. Họ sẽ tham gia vào thị trường vào thời điểm có nhiều lựa chọn phù hợp hơn và có thể thương lượng được mức giá hợp lý.
PV: Xin chân thành cảm ơn ông!
Theo Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam